Cảnh báo: Các nhà đầu tư cần chú ý khi đầu tư bất động sản 2020

24/12/2019 | 10:53

Năm 2019 đã bước vào những ngày cuối cùng dần khép lại 1 năm nhiều biến động của thị trường bất động sản. Đây cũng là lúc chúng ta cần nhìn nhận lại các vấn đề của năm vừa qua, những thứ cần phát huy, những thứ cần thay đổi. Từ đó đưa ra giải pháp cho năm 2020, để bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển

1. Hàng loạt dự án ma, công ty lừa đảo, chủ đầu tư không uy tín,…bị đưa ra ánh sáng

Năm vừa qua, thị trường bất động sản chứng kiến sự thanh lọc hết sức mạnh mẽ. Hàng loạt dự án ma, công ty lừa đảo bị phanh phui ảnh hưởng rất nhiều tới tâm lý mua hàng của các nhà đầu tư.

Nghiêm trọng nhất có thể kể tới vụ việc công ty Alibaba, công an TP.HCM xác định Nguyễn Thái Luyện và Nguyễn Thái Lĩnh lập ra Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba với quy mô hơn 2.600 nhân viên. Anh em Luyện đã tổ chức thu mua số lượng lớn đất nông nghiệp – lên đến 600 ha, rồi giao cho các cá nhân đứng tên, vẽ ra 40 dự án “ma”.

Cụ thể, anh em Luyện lập 29 dự án ở Đồng Nai, 9 dự án ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và 2 dự án ở Bình Thuận. Lãnh đạo các tỉnh này khẳng định chưa ban hành bất cứ quyết định nào liên quan đến việc thỏa thuận địa điểm, chủ trương đầu tư, giao đất hay cho thuê đất để Công ty Alibaba làm dự án nhưng các đối tượng vẫn lên mạng quảng cáo sai sự thật để bán đất nền.

Đến nay, Công an TP. HCM xác định anh em Nguyễn Văn Luyện đã ký hợp đồng bán đất cho hơn 6.700 người, thu về 2.650 tỷ đồng.

Vụ việc này đã gây ra 1 cú sốc lớn cho toàn thị trường bất động sản, lòng tin của khách hàng với các công ty cùng lĩnh vực cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

2. Sản phẩm giá trị ảo – Cam kết lợi nhuận trên trời

Năm vừa qua cũng chứng kiến sức nóng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là codotel.

Thị trường BĐS condotel bùng nổ, phát triển mạnh trong năm 2017. Tuy nhiên, sang nửa đầu năm 2018, phân khúc condotel bắt đầu chững lại do còn thiếu quy định pháp lý liên quan đến loại hình BĐS này.

Gần đây nhất, những gam màu tối của thị trường này cũng đã được phơi  bày qua sự sụp đổ của CoCoBay Đà Nẵng (CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô). Do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án. Do vậy, công ty này đã thông báo chấm dứt chi trả lãi suất 12%/năm từ ngày 1/1/2020 cho khách hàng đã lỡ mua condotel ở dự án này bất chấp hợp đồng đã cam kết.

Hiện tại, bất kỳ hình thức đầu tư nào có lãi suất cao hơn ngân hàng, đều tồn tại những rủi ro cực kỳ lớn. Đối với CoCoBay Đà Nẵng:

Rủi ro thứ nhất là khách hàng có quyền sở hữu nhưng không có quyền sử dụng căn hộ. Các khách hàng hiểu rõ điều đó và họ chấp nhận từ bỏ quyền sử dụng để nhận lợi nhuận cam kết.

Rủi ro thứ hai là các khách hàng không thể đánh giá được tính hiệu quả và sự bền vững của hoạt động kinh doanh dự án, hầu như phó thác cho chủ đầu tư.

Rủi ro thứ ba là khách hàng cũng không đánh giá được năng lực của chủ đầu tư. Vì rõ ràng, Chủ đầu tư không thể đổ lỗi sự thất bại của dự án là do nhà nước chưa xác định vị trí pháp lý của condotel. Bởi rủi ro pháp lý chỉ tồn tại trong trường hợp khách hàng – vì lo ngại yếu tố pháp lý – không mua sản phẩm. Còn ở trường hợp dự án Cocobay hiện tại, khách hàng đã mua rồi.

Hơn nữa, ở Việt Nam chưa có bất cứ khung pháp lý nào cho codotel. Thậm chí, pháp luật Việt Nam còn chưa định nghĩa Codotel là gì? Hình thức này có sức hút nhà đầu tư về mức lợi nhuận cam kết, tuy nhiên, khi mọi thứ trở về với giá trị thật, khi chủ đầu tư không đủ khả năng,…thì khách hàng chính là những người thiệt hại nhiều nhất

3. Siết tín dụng, nguồn cung TPHCM sụt giảm nghiêm trọng

Giải ngân chậm, siết chặt việc duyệt dự án và tín dụng là những chính sách ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bđs 2019

Tổng số lượng sản phẩm cung và cầu tại TPHCM 2019

Chính những hạn chế như vậy, đã khiến nguồn cung sản phẩm sụt giảm nghiêm trọng, trực tiếp đẩy giá đất lên cao. Điều này đã khiến việc mua nhà ở các trung tâm thành phố lớn trở nên khó khăn. Các nhà đầu tư, các khách hàng có nhu cầu thực bắt buộc phải tìm khu vực khác có mức giá đa dạng hơn về sản phẩm cũng như mức giá.

4. Vốn FDI đầu tư vào bđs tăng mạnh

Thiếu hụt về nguồn cung sản phẩm nhưng vốn FDI đầu tư vào BĐS Việt Nam đang ngày càng tăng mạnh. Cụ thể 11 tháng đầu năm, 58,726 tỷ USD đã được rót vào BĐS, cao nhất từ trước tới nay. Điều này cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài vs BĐS Việt Nam ngày càng nhiều. Qua đó tạo sự cạnh tranh chuyên nghiệp hơn với các sản phẩm quốc nội và đẩy lĩnh vực này qua 1 level mới.

5. Bất động sản công nghiệp – Điểm sáng của 2019

Thị trường BĐS Việt Nam đang đi đến những ngày cuối cùng của năm 2019 với nhiều ghi nhận tích cực tại phân khúc BĐS công nghiệp. Trong đó, nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp (DN) ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng tốt, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (KCN) luôn cao và giá thuê cũng tăng theo…

Trong những năm qua, nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS không ngừng tăng lên, luôn là phân khúc chiếm tỷ trọng hàng đầu trong thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Vốn FDI đầu tư vào BĐS công nghiệp tăng gấp 10 lần trong suốt thập kỷ qua.

Năm 2019 thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên phân khúc bất động sản (BĐS) công nghiệp là “điểm sáng” trên thị trường và được dự báo tiếp tục sẽ là xu hướng lựa chọn của các nhà đầu tư trong năm 2020.

Bất động sản công nghiệp đang có sức hút mạnh mẽ với các nhà đầu tư nước ngoài muốn dịch chuyển sản xuất từ các nước khác sang Việt Nam
Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng năm 2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 31,8 tỷ USD. Trong đó, các nhà đầu tư nước ngoài, đầu tư tập trung nhiều nhất vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng số vốn đạt 21,56 tỷ USD, chiếm 67,8% tổng vốn đầu tư đăng ký. Sau đó là lĩnh vực kinh doanh BĐS với tổng vốn đầu tư 3,31 tỷ USD, chiếm 10,4% tổng vốn đầu tư đăng ký và tiếp theo là các lĩnh vực bán buôn bán lẻ.

Những số liệu trên phần nào cho thấy thị trường BĐS công nghiệp sẽ còn nhiều cơ hội để đồng hành cùng các ngành nghề sản xuất trên con đường tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong thời gian tới.

BĐS công nghiệp được đánh giá là thị trường hấp dẫn tại Việt Nam vì được hỗ trợ bởi các chính sách từ Chính phủ như: miễn giảm, ưu đãi thuế đối với các nhà đầu tư. Đến nay trên cả nước có 326 KCN, Khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích hơn 95,6 nghìn ha; trong đó, 251 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 66,2 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy các KCN đi vào hoạt động đạt hơn 74%. 88% các KCN đi vào hoạt động có nhà máy xử lý nước thải tập trung.

6. Hướng đi nào cho các nhà đầu tư 2020

Trải qua 1 năm đầy những khó khăn, tuy nhiên về mặt tích cực, chúng ta có thể thấy đây cũng là năm làm sạch thị trường bất động sản. Những sản phẩm kém chất lượng, công ty lừa đảo, chủ đầu tư không có khả năng,…đang dần bị xử lý. Từ đó tạo cơ hộ cho các doanh nghiệp chân chính, sản phẩm giá trị thực, mang lại lợi ích thực tế cho khách hàng.

Cùng với đó là sự đầu tư mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam. Tạo ra sự cạnh tranh về sản phẩm, các nhà thầu trong nước sẽ phải chú ý hơn tới chất lượng và cảm nhận của khách hàng nếu không muốn mất đi ưu thế.

Giá đất ở các khu vực trung tâm thành phố tăng cao, cùng với quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh hơn, có những tác động tiêu cực nhất định tới xã hội. Đó cũng là cơ hội để các khu vực vùng ven phát triển. Tiêu biểu như các thành phố vệ tinh của TPHCM: Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Tây Ninh,… đã có sự tiến bộ vượt bậc về cả kinh tế lẫn cơ sở hạ tầng trong thời gian qua. Đây hứa hẹn là thị trường tiềm năng cho nhà đầu tư vào năm 2020, do các yếu tố về giá cả đa dạng, tiềm năng đột phá về giá cao,…

Tổng kết lại, năm qua là năm biến động của thị trường bất động sản. Và các yếu tố kể trên đã góp phần nâng cấp bất động sản Việt Nam ngày càng chuyên nghiệp và chất lượng hơn. Nhu cầu mua của bất động sản chưa bao giờ giảm sút, tuy nhiên các sản phẩm cần phải thay đổi, các công ty, chủ đầu tư cũng cần thay đổi để có thể đáp ứng được tâm lý mua hàng của khách hàng.

Đánh giá dự án

Submit Thread to Facebook Submit Thread to Twitter Submit Thread to Google